Аналитика

Проблемы выбора финансового инструмента для преумножения собственного капитала не существует!

Захлестнувший мировую экономику финансовый кризис, не обошёл стороной и нашу страну.

В результате, большинство инвестиционно-финансовых инструментов доступных частному инвестору, желающему не только сохранить, но и преумножить свой капитал, потеряли былую привлекательность.

Единственным исключением является покупка в Москве действующего арендного бизнеса формата «street retail», обеспечивающего стабильный, гарантированный доход более 20% годовых.

Как такое возможно в нынешних непростых временах, неужели не осталось альтернативных финансовых инструментов, гарантирующих аналогичную доходность, для частных инвесторов имеющих 1-5 млн.$ ?!

Проведем сравнительный анализ. В докризисные времена наибольшей популярностью частных инвесторов пользовались:

• банковские депозиты,
• инвестиционная покупка квартир в Москве,
• доверительное управление средствами (паевые инвестиционные фонды),
• покупка антиквариата.

С учетом сегодняшних реалий получается:

Банковские депозиты

Очевидно, что даже самый высокий процент по вкладу в ОАО КБ «Соцгорбанк», всего лишь на 1,5 % выше ожидаемой инфляции в 2009 г.

Средний срок вклада составляет 2 года, что на фоне общей экономической нестабильности и возможности дальнейшей девальвации рубля, делает эти вклады рискованными.

Через систему страхования вкладов государство гарантирует возмещение вкладчикам не более 700 000 руб.

Проценты выплачиваются в конце срока действия вклада, что также может доставить некоторые неудобства, поскольку получать ежемесячный доход гораздо более выгодно и комфортно.

Мы видим, что по валютным вкладам, банки гарантируют доходность свыше 7% при условии, что средства будут размещены на срок свыше одного, а чаще двух-трех лет, с одной стороны.

С другой стороны в СМИ активно муссируются слухи о второй волне банковского кризиса, ожидаемой осенью 2009 г., в результате которого, наплаву останется лишь 10-15 системообразующих банков.

Подводя итог, следует отметить, что часть банков сейчас предлагают заманчивые процентные ставки, как по валютным, так и по рублевым депозитам, однако минусов от размещения в них крупных денежных сумм на поверку окажется гораздо больше, чем плюсов:

• открытие вклада сроком более 1 года с выплатой процентов в конце срока вклада, фактически означает «замораживание» личных денежных средств на длительный период,
• большинство банков предлагающих привлекательные условия для вкладчиков не входят даже в первую «тридцатку»,
• предлагаемый процент по рублевым вкладам, чаще всего не превышает годовой уровень инфляции.

Получается, что открытие депозита (рублевого или долларового) не может сравниться по доходности с покупкой объекта арендного бизнеса формата «street retail», гарантированно приносящего более 20% годовых.

Инвестиционная покупка квартир в Москве

Еще год назад темпы роста цен на квартиры в Москве заставляли тысячи частных инвесторов покупать квартиры, как на вторичном рынке, так и квартиры на стадии «котлована», доходность в 30-50% годовых оправдывала любые риски.

Ситуация коренным образом изменилась в октябре 2008, когда тренд развернулся, приведя к значительному обвалу цен на жилую недвижимость

В результате продолжающейся более 6-ти месяцев стагнации, рынок жилья в Москве потерял около 25% от октябрьских цен номинированных в рублях (более 40% в долларовом эквиваленте).

Сухая статистика говорит о многом, вот лишь некоторые цифры:

RosBussinessConsulting 2009

Мнения аналитиков относительно дальнейших перспектив рынка жилой недвижимости в Москве расходятся, одни утверждают, что дно уже найдено, впереди подъем, другие предрекают дальнейшее снижение цен, пусть и не такое резкое.

Ясно одно, фантастической доходности в 40-50% годовых - больше не будет.

Кроме того, покупка подешевевших квартир с целью их последующей сдачи в аренду, также рискованна, в связи с падением арендных ставок на 30-40% от докризисного уровня и массовым выход на рынок квартир, ранее никогда не сдававшихся.

Таким образом, видим, что и этот финансовый инструмент не дает ни малейшего шанса заработать.
В отличие от островка стабильности - действующего арендного бизнеса формата «street retail», гарантированно приносящего более 20% годовых

Доверительное управление средствами (паевые инвестиционные фонды)

Стоимость паевого инвестиционного фонда (ПИФ) в первую очередь определяется поведением фондового рынка, основным индикатором которого в нашей стране является индекс РТС. Динамика поведения данного индекса отражена ниже.

RosBussinessConsulting 2009

Как мы видим, за последний год значение индекса РТС снизилось более чем в 3 раза. Аналогичное падение продемонстрировали и ПИФы, причем все без исключения. Шансов на то, что фондовый рынок воспрянет в ближайшие год - полтора очень мало. Так зачем же тогда покупать ПИФы и гадать на «кофейной гуще» в надежде на скорый рост фондового рынка?!

Есть инструмент, приносящий стабильный ежемесячный годовой доход уже сейчас - это действующий арендный бизнес формата «street retail», капитализация которого с каждым годом будет только увеличиваться.

Покупка антиквариата

«Антиквариат всегда в цене, особенно в кризисные времена» — эту аксиому слышали многие. Но так ли просты инвестиции в антиквариат, как кажутся на первый взгляд?! Безусловно нет, поскольку покупка антикварных вещей, будь-то картин, столового серебра или драгоценностей связана с большим количеством рисков и подводных камней:

• для непрофессионала определить подлинность того или иного антикварного предмета весьма затруднительно, нет никаких гарантий того, что Вам продадут настоящую вещь, а не добротную подделку;
• проблема, возникающая у любого мало-мальски серьезного коллекционера- обеспечение сохранности приобретенных ценностей;
• редкие и действительно ценные вещи, как правило, продаются только на крупных аукционах, и, купив тот или иной лот, нет никакой гарантий того, что о Вашем приобретении не станет известно лицам с «сомнительной репутацией».

Отсюда вывод, приобрести ценную вещь - сложно, гарантий ее сохранности - никаких, да еще и прежде чем приобретение подорожает на 30-50% должно пройти не одно десятилетие.

Купив действующий арендный бизнес, вы без каких либо рисков, начнете получать гарантированной доход прямо сейчас.

Покупка действующего арендного бизнеса

Итак, проведя исследование, мы видим, что действенных инструментов, гарантирующих стабильный годовой доход не менее 20% кроме покупки действующего арендного бизнеса не существует.

Но в какой именно объект арендного бизнеса имеет смысл инвестировать?! Попробуем разобраться. В настоящее время существует четыре типа коммерческих площадей:

• офисная;
• складская;
• торговые центры;
• торговая недвижимость формата «street retail».

Офисная недвижимость

По всей Москве сегодня можно увидеть рекламу, лейтмотивом которой является фраза «Сдается офис». В условиях снижения деловой активности, большого количества пустующих бизнес центров и офисных комплексов, снижения арендных ставок по офисным помещениям всех категорий, минимум на 50%, рекомендовать приобрести офисное помещение, по меньшей мере наивно.

Складская недвижимость

Купить полноценный складской комплекс, интегрированный в действующую логистическую структуру, имея бюджет $ 1-5 млн. - весьма проблематично. Да и найти эффективный, заполненный арендаторами складской комплекс, расположенный в пределах МКАД - шансов мало

Торговые центры

Бюджет покупки минимум на порядок отличается от рассматриваемого нами.

Торговая недвижимость формата «street retail»

Так что же такое коммерческая недвижимость формата «street retail»?! Попробуем разобраться:

Куда Вы заходите, каждый день по пути домой?! Очевидно в продуктовый магазин около дома!

Где Вы любите проводить встречи с друзьями и приятные вечера с любимым человеком?! Конечно в ресторане японской кухни - через дорогу!

А чтобы оплатить квитанцию за телефон или отправить перевод Вы куда пойдете?! Удобнее всего в отделении банка в соседнем доме!

Вы сильно удивитесь, когда узнаете, что и магазин и ресторан японской кухни и даже отделение банка являются объектами «street retail», купив которые в собственность Вы станете владельцем эффективного арендного бизнеса, обеспечивающего Вам доходность минимум 20% годовых.

Компания «Gremm Group>», рада предложить Вам более двух десятков объектов арендного бизнеса формата «street retail», находящихся у нас в собственности.

Приобретая у нас такой объект в собственность, Вы не только становитесь обладателем первоклассного помещения, отвечающего всем современным требованиям по удобству месторасположения, качественному ремонту, наличию всех центральных коммуникаций, но также и начнете получать гарантированные арендные платежи (раз в год увеличивающиеся в среднем на 7-10%).

Купленный Вами объект с каждым годом становится дороже в среднем на 10%.

Гарантированная доходность от обладания объектом формата «street retail» рассчитывается по формуле:

Рассмотрим, как работает эта формула, на примере нескольких объектов коммерческой недвижимости формата «street retail», принадлежащих компании «Gremm Group» и полностью готовых к продаже.

1. Торговое помещение, сданное в аренду коммерческому банку «Юникредит», расположенное по адресу: Енисейская д.11

• стоимость данного арендного бизнеса формата «street retail» составляет $ 2 080 890;
• помещение сдано в аренду сроком на 10 лет;
• ежемесячная арендная плата составляет $ 33 030;
• годовая арендная плата равна $ 396 360;
• годовая доходность арендного бизнеса составляет 19%;
• в течение 2008 г. рассматриваемое помещение выросло в цене на 6 %.

Ежегодная доходность от владения данным арендным бизнесом формата «street retail» составляет 25%.

2. Торговое помещение, сданное в долгосрочную аренду ресторану японской кухни «Япоша», расположенное по адресу; шоссе Энтузиастов д. 20

• стоимость данного арендного бизнеса формата «street retail» составляет $4 900 000;
• помещение сдано в аренду сетевому ресторану «Япоша» сроком на 10 лет;
• ежемесячная арендная плата составляет $ 67 757;
• годовая арендная плата - $ 813 084;
• годовая доходность арендного бизнеса - 16,6% годовых;
• в течение 2008 г. рассматриваемое помещение выросло в цене в среднем на 10%.

Ежегодная доходность от владения данным арендным бизнесом формата «street retail» составляет 26,6%.

Мы рассмотрели только два из более чем 20-ти объектов формата «street retail», находящихся в собственности Компании «Gremm Group».

Легко увидеть, что аналогичную доходность в ближайшем обозримом будущем не сможет предложить ни один инвестиционный инструмент.

Почему же тогда мы продаем такие эффективные и, сказать без ложной скромности, «лакомые» объекты недвижимости?!

Ответ на данный вопрос может быть получен, если заглянуть в суть бизнеса Компании «Gremm Group».

Компания «Gremm Group» приобретает неэффективные объекты коммерческой недвижимости на вторичном рынке, продающиеся со значительным дисконтом. К ним можно отнести:

• помещения, доставшиеся собственникам по наследству, которые не заинтересованы в развитии объекта;
• торговые площади без необходимых для ведения полноценного бизнеса электрических мощностей;
• помещения, требующие капитального ремонта;
• объекты с незарегистрированной перепланировкой.

Список можно продолжать долго.

Что делает компания «Gremm Group», приобретая такие объекты коммерческой недвижимости в собственность:

• если требуется, решает все юридические вопросы и проводит полную юридическую очистку объекта недвижимости;
• проводит комплексный капитальный ремонт объекта, с заменой всех центральных коммуникаций;
• оплачивает дополнительное присоединение всех необходимых для полноценного функционирования помещения мощностей: электроэнергии, отопления, воды, канализации и т. п.;
• согласует все ранее не зарегистрированные перепланировки;
• проводит маркетинговое исследование логического окружения и разрабатывает концепцию позиционирования объекта;
• проводит подбор арендаторов в соответствии с ранее разработанной концепцией, заключая долгосрочные договоры аренды сроком на 7-10 лет;
• и, наконец, самое главное - делает наш город более комфортным и удобным для проживания.

Согласитесь, ведь так приятно, когда на месте ничем не примечательной и заурядной торговой точки с убогим ассортиментом товаров и хамоватыми продавцами открывается продуктовый магазин с широчайшим ассортиментом и приемлемыми ценами или классный ресторан с безукоризненным сервисом.

Покупая у Компании «Gremm Group» объекты коммерческой недвижимости формата «street retail», вы получаете:

1. Гарантированный доход в 20-30% годовых.
2. Полную гарантию юридической чистоты объекта и сделки.
3. Помещение, сданное в аренду по долгосрочному договору сроком на 7-10 лет, с ежегодной индексацией на 8-12%.
4. Полное избавление от головной боли, связанной с эксплуатацией помещения и оплатой коммунальных услуг, поскольку собственник помещений - компания «Gremm Group» заключает договоры аренды таким образом, что вопросы оплаты коммунальных услуг и эксплуатации объектов целиком и полностью ложатся на плечи арендатора.
5. В случае если арендатор, досрочно расторгает договор аренды, вы получаете компенсацию в размере 2-3 месячных арендных плат, а также уникальную возможность сдать помещение в аренду по более высокой ставке.

Спрос на наши помещения, даже в кризисные времена высокий и, заключая долгосрочный договор аренды, мы рассматриваем предложения от 3-4 потенциальных арендаторов.

Выбор очевиден, купив в собственность действующий арендный бизнес формата «street retail», Вы становитесь владельцем первоклассного объекта недвижимости - рантье, получающим гарантированный ежемесячный доход!

Все это обеспечит безопасность, стабильность и преумножение Ваших инвестиций.

Выбор очевиден - время действовать!

© Gremmgroup